💡 남도인사이트 Key Summary

협상 타결: 공공기여금 1,497억 원(현금 1,368억+현물 129억), 주거 567세대 확정
교통 대책: 터미널 지하차도(187m) 신설 등 동서축(무진대로) 위주 대책 마련
핵심 우려: 챔피언스필드~임동 스타필드로 이어지는 남북 교통축 대책 전무… ‘교통지옥’ 현실화 경고

광주의 관문인 유스퀘어 광천터미널 복합개발 사업이 1년 6개월간의 진통 끝에 본궤도에 올랐다. 광주광역시와 ㈜광주신세계는 도시계획변경 사전협상을 마무리하고 오는 5일 투자협약을 체결한다. 총사업비 3조 원, 45층 랜드마크 건립이라는 장밋빛 청사진이 제시됐지만, 지역 사회와 비즈니스 현장에서는 환호보다 우려 섞인 시선이 감지된다. 바로 인근 임동 ‘그랜드 스타필드’와 챔피언스필드 야구장으로 이어지는 거대한 교통 동맥경화에 대한 해법이 빠져있기 때문이다.

💰 공공기여금 1,497억 원 확정… 무엇이 달라졌나

이번 협상의 성적표는 ‘절충’으로 요약된다. 당초 신세계 측이 제시한 공공기여금(828억 원)보다 약 1.8배 증액된 1,497억 원으로 최종 합의됐다. 이는 토지 가치 상승분의 45.34%를 적용한 수치다.

수익성의 뇌관이었던 주거 시설(주상복합)은 기존 516세대에서 567세대로 약 10% 늘어났다. 사업자의 숨통을 트여주는 대신, 광주시는 특급호텔과 갤러리, 대형 서점 등 ‘질적 공공성’을 확보하는 명분을 챙겼다. 하지만 이 거대한 개발 이익이 시민들의 삶의 질, 특히 ‘이동권’을 보장할 수 있을지는 미지수다.

구분	당초 제안(23.11)	최종 합의(24.02)	증감
공공기여금	828억 원	1,497억 원	+669억 원
주거 세대수	516세대	567세대	+51세대
교통 대책	기반시설 확충	지하차도(187m) 신설 등	구체화

🚧 지하차도 187m가 만능키? ‘반쪽짜리’ 교통 대책

광주시가 내놓은 핵심 교통 대책은 ‘무진대로~터미널 연결 지하도로(187m) 신설’이다. 터미널 이용 차량을 지하로 바로 흡수해 지상 정체를 줄이겠다는 복안이다. 이는 동서 축(무진대로)의 흐름을 개선하는 데는 일부 효과가 있을 것이다.

하지만 문제는 동서가 아닌 ‘남북 축’이다. 현재도 주말이나 야구 경기가 있는 날이면 광천터미널에서 광천1교를 지나 챔피언스필드로 향하는 도로는 거대한 주차장을 방불케 한다. 이번 발표에는 이 구간에 대한 근본적인 해소 방안이 빠져있다.

👁️ [인사이트] 임동 스타필드와 겹치는 ‘퍼펙트 스톰’, 대재앙이 온다

현장의 비즈니스 흐름을 분석할 때 가장 우려되는 지점은 광천터미널 개발과 임동 전방·일신방직 부지 개발(더현대/광주 스타필드) 시점의 중첩이다.

직선거리로 불과 1km 남짓 떨어진 두 곳에 호남 최대 규모의 복합쇼핑몰과 45층 랜드마크, 대단지 주상복합이 동시에 들어선다. 여기에 2만 명을 수용하는 기아 챔피언스필드의 야구 관람객까지 겹친다면? 이는 단순한 정체가 아니라 도시 기능 마비를 초래할 ‘교통 퍼펙트 스톰’이다.

“교통 지옥, 이대로 보고만 계시겠습니까?”
시민들의 목소리가 모여야 제대로 된 대책이 나옵니다.

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“지금도 야구 경기가 있는 날 오후 5시부터는 광천사거리에서 임동 방향으로 진입조차 불가능하다. 그런데 스타필드와 신세계 확장이 동시에 이뤄지는데도, 두 거점을 잇는 다리 확장이나 우회 도로 개설 없이 터미널 앞 지하차도 하나 뚫는 것으로 퉁치려 한다. 이는 시민들을 도로 위에 가둬두겠다는 것과 다름없다.”

— 지역 부동산 개발 전문가 A씨

특히 광주천을 가로지르는 교량(광천1교, 광천2교)의 병목 현상을 해결하지 않은 채 터미널 내부 진입로만 개선하는 것은, 물은 계속 들어오는데 배수구 구멍만 살짝 넓히는 꼴이다. 남도인사이트는 앞서 광주 복합쇼핑몰 교통 대책의 허점을 심층 분석하며 이러한 위험성을 경고한 바 있다.

📢 ‘광역 통합 교통 영향 평가’ 다시 짜야 한다

광천터미널 개발은 2033년 완공을 목표로 한다. 임동 스타필드 개발 시기와 맞물려 향후 10년간 광주 중심부는 공사판이 될 예정이다. 지금이라도 광주시는 터미널(신세계) 개발과 임동(스타필드) 개발을 개별 건으로 쪼개서 볼 것이 아니라, ‘광천·임동 권역 통합 교통 대책’을 수립해야 한다.

▲광천1교 확장 ▲천변좌·우로 입체화 ▲챔피언스필드 연계 보행 육교 설치 등 과감한 인프라 투자가 공공기여금의 사용처가 되어야 한다. 백화점 화려함 뒤에 숨겨진 ‘주차 지옥’의 그림자를 걷어내지 못한다면, 3조 원 프로젝트는 시민들에게 고통으로 기억될 수 있음을 명심해야 한다.