학동4구역 ’18년 만의 착공’…평당 619만원 확정에 ‘국평 9억’ 시대 열리나?

학동4구역, 평당 공사비 619만 원 확정 짓고 ‘첫 삽’… 2호선은 2027년으로 지연

남도인사이트 부동산팀

2026년 1월, 광주 동구 정비사업의 최대어인 학동4구역(가칭 현대 노블시티)이 18년의 기다림 끝에 착공에 돌입했습니다. 조합과 시공단은 진통 끝에 3.3㎡(평)당 공사비를 619만 원으로 최종 확정하며 사업 정상화의 마지막 퍼즐을 맞췄습니다. 하지만 같은 시기, 기대를 모았던 도시철도 2호선 1단계 개통이 2027년 말로 1년 추가 연기되면서 동구 부동산 시장은 ‘대형 호재’와 ‘인내의 시간’이 공존하는 복합적인 국면에 접어들었습니다.

1. ‘평당 619만 원’의 나비효과: 일반 분양가 9억 원 시대 오나

이번에 확정된 공사비(619만 원)는 최근 자재비 인상과 ‘노블시티’ 특화 설계, 그리고 대폭 강화된 안전 관리 비용이 반영된 결과입니다. 이를 바탕으로 업계가 추산하는 일반 분양가는 평당 2,600만 원 내외입니다.

이는 광주 원도심 역대 최고가 수준이지만, 2029년 입주 시점의 ‘신축 희소성’과 ‘상무센트럴자이’와의 키 맞추기를 고려할 때 충분히 소화 가능한 가격대라는 것이 전문가들의 중론입니다. 착공 소식 직후, 관망하던 투자자들의 입주권 문의가 다시 살아나고 있습니다.

2. 지하철 2호선 또 연기: 도로는 뚫렸지만 상권은 ‘숨 고르기’

반면, 소태동 등 2호선 경유지 주민들의 피로감은 가중되고 있습니다. 광주시가 개통 시기를 2026년에서 2027년 말로 공식 연기했기 때문입니다.

• 도로 상황: 2호선 공사를 위한 복공판이 대부분 제거되고 도로 포장이 마무리 단계에 접어들어, 수년간 이어진 극심한 교통 체증은 해소되었습니다.
• 주변 분위기: 도로가 쾌적해지며 정주 여건은 개선되었으나, 개통 연기 여파로 당장 눈에 띄는 상권 변화나 신축 공사는 드문 상황입니다. 시장은 성급한 개발보다는 실제 개통 시기에 맞춘 장기적인 관망세로 돌아섰습니다.

3. [남도인사이트 제언] “불확실성은 걷혔다, 이제는 ‘시간’ 싸움”

학동4구역은 ‘공사비 확정’과 ‘착공’이라는 가장 큰 산을 넘었습니다. 이제 남은 건 2029년 준공까지의 시간입니다. 비록 2호선 개통이 1년 늦어졌지만, 학동 입주 시점에는 이미 2호선이 안정적으로 운행되고 있을 것입니다. 지금의 개통 지연 악재보다는 ‘대단지 랜드마크’와 ‘초역세권’이 결합될 3년 뒤의 미래 가치에 주목해야 할 시점입니다.