[남도인사이트 기획] 화순 폐광 개발, KDI 문턱 넘으려 ‘골프장’ 뺐다… ‘스마트팜’으로 우회해 예타 통과

부제: 당초 복합관광단지서 ‘경제진흥’으로 선회… 3,579억 확정, 골프장은 민간 투자로 ‘정면승부’

팩트 체크: KDI “골프장은 국비 안 돼”… ‘관광’ 버리고 ‘산업’ 택했다

화순 폐광 개발 사업이 대폭 수정된 결정적 이유는 KDI(한국개발연구원)의 엄격한 예비타당성 조사 기준 때문이었다. 당초 화순군은 5,643억 원을 들여 골프장과 리조트가 포함된 복합관광단지를 조성하려 했으나, KDI 측은 “수익성이 짙은 골프장 사업에 국비를 지원하는 것은 예타 취지에 맞지 않다”며 제동을 걸었다.

이에 화순군은 ‘예타 탈락’이라는 최악의 수를 피하기 위해 과감한 ‘사업 다이어트’를 단행했다. 골프장과 리조트 등 관광 시설은 국비 지원 목록에서 제외하고, 대신 공공성이 높은 스마트팜 단지와 바이오·식품 농공단지를 주력으로 내세워 사업비 3,579억 원(국비 703억) 규모로 2025년 8월 예타 문턱을 가까스로 넘었다.

결국 사업의 성격이 ‘관광’에서 ‘경제 진흥(산업)’으로 바뀐 셈이다. 하지만 골프장 계획이 백지화된 것은 아니다. 화순군은 국비로 부지와 도로 등 기초 인프라를 닦아놓은 뒤, 골프장 건설은 100% 민간 자본 유치를 통해 추진하겠다는 ‘투트랙 전략’을 확정했다.

광범위 분석: ‘전화위복’ 된 예타 수정… 투자 리스크 줄었다

표면적으로는 사업 규모가 2,000억 원가량 축소(5,643억→3,579억)된 것처럼 보이지만, 전문가들은 이를 ‘실속을 챙긴 전화위복’으로 평가한다. 만약 원안을 고집하다 예타에서 탈락했다면 사업 자체가 수년간 표류했을 것이기 때문이다. KDI의 지적을 수용해 ‘스마트팜’이라는 확실한 국비 지원 명분을 챙긴 것은 신의 한 수였다.

민간 투자자 입장에서도 매력적인 판이 깔렸다. 가장 돈이 많이 들고 티가 안 나는 진입 도로 개설, 상하수도 구축, 부지 평탄화 작업을 정부가 3,500억 원을 들여 대신 해주기 때문이다. 민간 건설사는 잘 닦인 기반 위에 수익성 높은 골프장과 상가만 올리면 되는 구조라 초기 투자 부담이 획기적으로 줄어든다.

또한 배후에 들어설 ‘스마트팜 단지’는 골프장과 리조트의 평일 수요를 채워줄 고정 고객층(청년 농부, 연구원)을 확보한다는 측면에서 단순 관광단지보다 훨씬 안정적인 상권 형성을 가능케 한다.

경제 칼럼: “정부는 판을 깔고, 민간은 돈을 번다”

“KDI의 제동은 ‘규제’가 아니라 민간이 들어올 틈을 만들어준 ‘기회’다. 인프라 리스크가 사라진 땅, 이제 진짜 선수들이 입장할 시간이다.”

비즈니스에서 가장 위험한 것은 ‘불확실성’이다. 당초 계획대로 국비로 골프장을 짓겠다고 고집했다면, 우리는 아직도 예타 통과 뉴스만 기다리고 있었을 것이다. 화순군의 빠른 태세 전환으로 2028년 착공이라는 확실한 타임라인(스케줄)이 확정되었다.

이제 공은 민간으로 넘어왔다. 정부가 3,579억 원을 들여 갱도 오염수를 정화하고 도로를 뚫어주는 이 땅은, 광주에서 20분 거리라는 입지와 결합해 ‘남도 내륙 최고의 레저·산업 복합도시’가 될 잠재력을 가졌다. 스마트팜의 ‘생산’과 리조트의 ‘소비’가 한곳에서 일어나는 자족 도시 모델이다.

투자자라면 ‘골프장 무산’이라는 1차원적인 뉴스에 속지 말아야 한다. ‘국비가 깔아준 무혈입성(無血入城)의 기회’를 읽는 자만이 2026년 화순의 가치를 선점할 수 있다.

※ 본 기사는 화순군청 및 KDI 예비타당성 조사 결과 관련 보도를 바탕으로 재구성되었습니다. [작성: 남도인사이트 뉴스룸]